Fără adăpost

Publicația letonă The Insider face o analiză a ultimelor statistici sub titlul „Fără locuință: criza locuințelor a devenit cea mai mare problemă politică a Europei”.

Potrivit unui studiu Eurobarometer din 2025, 51% dintre cei intervievați indică locuința ca principala lor îngrijorare, înaintea șomajului (33%) și a sărăciei (32%). Tot mai mulți europeni cred că nu-și vor putea cumpăra niciodată o locuință. Cel mai înalt nivel de pesimism ar fi în Cehia (44%), urmată de Slovenia (39%), Italia (35%) și Irlanda (33%).

Cifrele se apropie galopant de cele din SUA, unde, potrivit The Guardian, între 40% și 62% dintre tineri (și 62% din GenZ, în particular) sunt convinși că nu-și vor putea cumpăra niciodată o casă.

În Canada, lucrurile stau și mai rău: potrivit unei relatări Infocus, un șocant procent de între 71 și 83% dintre cei care nu sunt deja proprietari știu că nu-și vor putea cumpăra niciodată o locuință; 55% dintre ei au renunțat complet la idee. Marea lor majoritate sunt tineri. Așa cum arăta, recent, Politico, pe fondul remilitarizării Canadei, tinerii canadieni acceptă înrolarea în serviciile militare tocmai din cauza lipsei de perspective în viața civilă.

Criza locativă își spune cuvântul și în sfera familiei. Tinerele cupluri văd tot mai mult copiii ca pe un lux pe care nu și-l pot permite câtă vreme nu au siguranța unei locuințe. Un studiu Springer Nature arată că prăbușirea ratei nașterilor în UE din 2010 încoace a fost determinată mai ales de creșterea chiriilor.

De asemenea, notează The Insider, lipsa perspectivelor radicalizează tinerii, care spre „stânga”, care spre „dreapta” – semn al dezgustului lor față de o clasă politică inaptă să le asigure condițiile unui trai decent și, per total, față de o societate care i-a trădat.

Eurofound arată că numărul tinerilor adulți irlandezi între 25 și 34 de ani care locuiesc cu părinții pentru că nu-și pot permite o locuință separată a crescut de la 27% în 2017 la 40%v în 2022. În Portugalia, creșterea este de 11%; în Spania, de 7%.

O schemă care reflectă creșterea prețurilor la locuințe în UE, între 2015 și 2024:

Între 2010 și 2024, prețurile locuințelor în UE au crescut cu 55% – în timp ce veniturile reale ale gospodăriilor, cu numai 10-15%. Potrivit Deloitte Property Index 2025, Amsterdam este cea mai inaccesibilă piață locativă din Europa; un apartament la Amsterdam costă cât venitul mediu pe 15,4 ani de muncă, un pic mai mult decât în Atena (15,3 ani), Praga (15 ani).

În Olanda, rata lunară a ipotecii pentru o casă obișnuită (care costă mai mult de 500.000 de euro) este de circa 2.500 de euro, în condițiile unui salariu net mediu de 3.000 de euro.

O schemă a raportului venituri-preț pentru locuințe în țările europene, în care observăm că România (care nu este membră OECD) este țara cu rata cea mai convenabilă.

Și chiriile au crescut enorm; în 2025, chiria medie în Europa era cu 27,8 % mai mare decât în 2010. În același interval de 15 ani, în Estonia, chiriile au crescut cu 220%, în Lituania, cu 184%, în Irlanda, cu 115%. Pentru contractele noi, creșterile sunt și mai izbitoare: circa 30% în cei numai patru ani dintre 2021 și 2025.

În Bulgaria, Irlanda, Polonia, Portugalia și Spania, chiria pentru un apartament obișnuit cu trei camere se ridică la circa 80% din salariul mediu al unui tânăr cu studii superioare. În zonele turistice, chiria depășește salariul mediu.

O schemă a procentului din venitul lunar cheltuit pe chirie; din nou, estul Europei pare marginal mai suportabil:

De ce aceste creșteri de prețuri în întreaga Uniune Europeană, câtă vreme populația se reduce și îmbătrânește? – întreabă articolul. Și răspunde: un „aparent paradox” explicabil prin aceea că declinul populației este concentrat mai ales în zonele rurale și periferice, în timp ce orașele, „centrele economice majore, continuă să crească grație unui influx de populație din interior și imigrației”.

Studiul Springer Nature arată că o creștere cu 1% a populației duce la o creștere a prețurilor locuințelor cu 0,25%. Or, „influxul de refugiați de după 2022, dublat de creșterea imigrației pentru forța de muncă a pus presiuni suplimentare pe piața locuințelor, mai ales în Germania, Polonia și Țările Baltice”.

Principalul motor al crizei, constată The Insider, este penuria severă de locuințe noi. Potrivit CBRE, Europa are o carență de circa 9,6 milioane de locuințe (circa 3,5% din total). Comisia Europeană estimează că, pentru a acoperi cererea, ar trebui să se construiască 650.000 de locuințe noi anual (ceea ce înseamnă circa 153 de miliarde de euro).

Dar gaura continuă să se lărgească. Între 2022 și 2025, cererea în marile orașe a crescut cu 3,5%, iar fondul locativ, cu numai 2,1%. Ritmul construcțiilor sugerează că penuria nu va fi rezolvată prea curând. În 2024, pe 12 cele mai mari piețe locative din UE numărul autorizațiilor de construire a rămas același sau a scăzut, iar, în 2025, nu s-au construit decât 64% din locuințele necesare.

Germania are o lipsă de 1,4 milioane de locuințe; pentru a se acoperi gaura până în 2030, ar fi nevoie de 400.000 de locuințe noi anual, dar nu se construiesc decât în jur de 200.000.

De ce se construiește atât de puțin? Motivele sunt structurale: inflația a umflat prețurile materialelor de construcții și mâinii de muncă; procedurile de autorizare rămân greoaie; adesea, localnicii se opun construcției de noi proiecte. La asta se adaugă și reglementările ecologice; în Olanda, de exemplu, mii de proiecte de locuințe au fost amânate de instanțe din cauza reglementărilor privind emisiile.

Timp de decenii, dreptul la o locuință decentă a fost un pilon al „contractului social european”, iar populația consideră că statul are obligația de a proteja acest drept – ceea ce și are, dacă guvernele sunt acei gestionari eficienți ai binelui public, iar nu gestionari incapabili ori purtătorii de grijă ai altor interese.

Articolul reține, dealtfel, că: „În multe cazuri, problemele sunt rezultatul politicilor guvernamentale menite să beneficieze investitorii, nu locuitorii.”

Același studiu Eurobarometer arată că oamenii susțin într-o proporție covârșitoare ideea că guvernele trebuie să intervină pentru renovarea fondului locativ (88%), pentru susținerea prin subsidii a construcției de locuințe noi (83%) și pentru limitarea chiriilor (82%).

Contrar dorințelor (și nevoilor) electoratului, unul dintre motoarele crizei este tocmai transformarea tot mai accentuată a locuințelor în active financiare. Un raport al Băncii Centrale Europene arată că achizițiile tot mai agresive de proprietăți de către investitorii instituționali duce la creșterea prețurilor, a ipotecilor și chiriilor, „slăbind legătura dintre salarii și costurile locative pe piețele locale”.

Cota deținută de capitalul instituțional pe piața locativă este în continuă creștere. Un raport JLL arată că investițiile în sectorul rezidențial au crescut, în Europa, cu 34% în 2024 și cu încă 22% în 2025, depășind 70 de miliarde de euro. Investițiile străine (mai ales americane și canadiene) în sector au crescut cu 55%. Per total, sectorul rezidențial reprezintă acum 21% din totalul investițiilor în Europa – dublu față de 2008.

La ultima creștere a inflației, locuințele urbane au devenit principala metodă de stocare a averii pentru investitori. Iar achiziția de imobile pentru a obține venituri din chirii, conservând capitalul în fața inflației, devine extrem de răspândită. Astfel că mare parte din fondul locativ a fost, practic, scos de pe piață; multe astfel de imobile rămân neocupate.

De altfel, arată articolul, mulți proprietari nici nu vor să închirieze imobilele cumpărate ca active financiare, temându-se de complicațiile pe care le-ar putea genera relația cu chiriași neserioși. Mulți le lasă vacante și așteaptă o piață favorabilă ca să le vândă. În 2025, în Marea Britanie, 93.000 de proprietari și-au retras imobilele de pe piața de închiriere în Marea Britanie, cu 43% mai mulți decât în anul anterior. În consecință, prețul chiriilor a crescut cu între 9-12%, cu un minim de 10 candidați la fiecare ofertă.

Ce fac guvernele în această situație? În primul rând, declară că problema locativă este o prioritate. Comisia Europeană însăși a prezentat, în 2025, un plan cu patru piloni: (1) creșterea fondului locativ, (2) atragerea de investiții, (3) „susținerea celor mai vulnerabili participanți la piața locativă” și (4) reforme structurale. UE planifică să mobilizeze, în 2026 și 2027, 10 miliarde de euro din bugetul său pentru acești piloni, în parteneriat cu instituțiile financiare, care vor mobiliza 375 de miliarde până în 2029. Până atunci, încearcă să limiteze activitățile Airbnb.

Guvernele încurajează achiziția de locuințe; Franța, Polonia, Spania și alte țări oferă subsidii pentru ipoteci și asistență financiară tinerelor familii, în timp ce Germania susține achiziția de „case eficiente energetic” într-un program care se cheamă „Împrumut climatic”.

Pentru a ușura presiunea pusă de investitori, unele țări au introdus restricții pentru cumpărătorii străini. Portugalia a suspendat programul de „vize de aur” pentru cei care veneau în țară pentru a-și cumpăra proprietăți. Danemarca și Olanda au introdus limite la achiziția de imobile pentru nerezidenți, iar Cehia, Slovacia și Ungaria discută taxarea proprietăților vacante.

Alte țări iau măsuri pentru plafonarea chiriilor. În 2020, Berlinul a încercat să înghețe chiriile pentru 90% din fondul locativ al orașului, pentru o durată de cinci ani – dar Curtea Constituțională germană a anulat măsura în aprilie 2021.

Irlanda a încercat să dea prioritate pe piața de închirieri tinerilor născuți și crescuți în orașul respectiv, pentru a-i încuraja să rămână acasă. Dar criticii avertizează că asemenea măsuri contravin „valorilor”: a prefera localnicii vine în conflict cu principiul egalității de șanse pentru cetățeni din alte părți, ceea ce ar putea submina dreptul fundamental la mobilitate în UE.

În general, ideea că beneficiile sociale, inclusiv cele privind locuința, trebuie rezervate pentru localnici contravine politicilor urbane din statele UE, care susțin egalitatea între aceștia și cei care vin din exterior: sistemul nu poate permite ca succesul unei persoane în a-și asigura o locuință să fie înregistrat în detrimentul alteia sau prin excluderea acesteia.

Fond pe care, constatând că guvernele naționale nu mai sunt capabile să rezolve singure problema, Comisia Europeană a creat și un post de Comisar pentru Locuințe, care urmează să soluționeze această criză.

Sursele în text.